Artiklen indeholder reklamer.
En tilstandsrapport koster typisk mellem 3.500 og 9.000 kr. afhængigt af boligens størrelse, type og alder. Et standard parcelhus på 130-160 m² ligger i 2026 typisk på 4.500-6.500 kr., mens en mindre lejlighed eller et rækkehus koster 3.500-4.500 kr. En samlet pakke med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke koster typisk 8.000-15.000 kr. Priserne er baseret på indhentet tilbudsdata fra beskikkede bygningssagkyndige i Danmark i 2026.
I denne guide gennemgår vi alle prisniveauer fordelt på boligtype og størrelse, hvad der påvirker prisen, hvad rapporten dækker, hvilke ekstraomkostninger du skal være opmærksom på, og hvordan du som boligsælger kan spare flere tusinde kroner ved at vælge den rigtige løsning. Du får også konkrete eksempler på reelle priser fra 2026 og en gennemgang af de nye skadekategorier i farveskalaen.
En tilstandsrapport koster i 2026 typisk mellem 3.500 og 9.000 kr. for de fleste boliger. Prisen afhænger primært af boligens størrelse, alder og kompleksitet. Større villaer og landejendomme kan komme op i intervallet 9.000-15.000 kr., mens lejligheder og rækkehuse ligger i den lave ende. Prisloftet på tilstandsrapporter blev afskaffet i januar 2016, hvilket betyder, at priserne i dag er fuldt markedsbaserede og varierer mellem udbydere.
Nedenfor ses en samlet prisoversigt for tilstandsrapporter i 2026 baseret på markedsdata fra beskikkede bygningssagkyndige i Danmark.
| Boligtype | Typisk størrelse | Pris i 2026 (inkl. moms) |
|---|---|---|
| Lejlighed / mindre rækkehus | 50-90 m² | 3.500-4.500 kr. |
| Rækkehus / mindre parcelhus | 90-130 m² | 4.000-5.500 kr. |
| Standard parcelhus | 130-160 m² | 4.500-6.500 kr. |
| Større villa | 160-220 m² | 5.500-7.500 kr. |
| Stor villa / herskabshus | 220-300 m² | 7.000-9.000 kr. |
| Sommerhus / fritidshus | 50-120 m² | 4.000-6.000 kr. |
| Landejendom / nedlagt landbrug | 200+ m² | 8.000-15.000 kr. |
Bemærk, at priserne er for tilstandsrapporten alene. Bestiller du en samlet pakke med elinstallationsrapport og energimærke, vil totalprisen ligge mellem 8.000 og 15.000 kr.
Selvom tilstandsrapporten ikke prissættes med en fast pris pr. m², kan man udlede en gennemsnitlig pris pr. m² på 25-50 kr. for de fleste danske boliger. For mindre boliger er prisen pr. m² højere, fordi der er en grundlæggende minimumstid for selve gennemgangen og rapportskrivningen. For større boliger falder kvadratmeterprisen, men totalprisen stiger.
I praksis prissætter de fleste beskikkede bygningssagkyndige efter boligens samlede bygningsareal jf. BBR, herunder kælderetager og udnyttede tagetager. Står der forkerte oplysninger i BBR, kan prisen reguleres efterfølgende.
Flere konkrete faktorer kan trække prisen op eller ned. Når du indhenter tilbud, vil de bygningssagkyndige tage højde for følgende parametre, der alle har direkte betydning for, hvor lang tid gennemgangen tager, og hvor kompleks rapporten bliver:
Disse faktorer er årsagen til, at to ellers identiske huse kan ende med priser, der adskiller sig med flere tusinde kroner. Derfor er sammenligning af 2-3 konkrete tilbud altid den hurtigste vej til at finde den rette balance mellem pris og kvalitet.
En tilstandsrapport er en byggeteknisk gennemgang udført af en beskikket bygningssagkyndig, der vurderer alle synlige skader og tegn på skader. Rapporten følger en fast skabelon godkendt af Sikkerhedsstyrelsen og dækker i princippet hele boligen fra fundament til tag.
I en standard tilstandsrapport bliver følgende bygningsdele gennemgået:
Bemærk, at rapporten kun dækker synlige forhold. Den bygningssagkyndige må ikke bryde konstruktioner op eller foretage destruktive undersøgelser. Skader bag vægbeklædning, under gulve eller i lukkede konstruktioner kan derfor ikke afdækkes uden supplerende undersøgelser.
Når du sælger din bolig, skal du i praksis bruge tre rapporter: tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. De fleste udbydere tilbyder en samlet pakkepris, der ofte er 2.000-4.000 kr. billigere end at bestille rapporterne hver for sig. Pakkepriser i 2026 ligger typisk mellem 8.000 og 15.000 kr. for et standard parcelhus.
| Pakke | Indeholder | Pris i 2026 (parcelhus 130-160 m²) |
|---|---|---|
| Basis | Tilstandsrapport alene | 4.500-6.500 kr. |
| Standard | Tilstandsrapport + elinstallationsrapport | 6.500-9.500 kr. |
| Komplet | Tilstandsrapport + elinstallationsrapport + energimærke | 8.500-12.500 kr. |
| Komplet+ | Komplet pakke + førsyn + gratis fornyelse | 10.500-14.500 kr. |
| Stor villa-pakke | Komplet pakke til hus over 220 m² | 12.000-15.000 kr. |
Komplette pakker med gratis fornyelse er særligt fordelagtige, hvis du forventer, at boligen kan stå længere tid på markedet, da en almindelig fornyelse efter 6 måneder ellers koster 1.500-3.000 kr. ekstra.
Ud over selve tilstandsrapporten kan der opstå flere ekstra omkostninger, som mange boligsælgere overser i den samlede budgetlægning. Disse tillægsydelser kan hurtigt løbe op i 2.000-5.000 kr., hvis salget trækker ud, eller hvis der opstår behov for hurtig levering.
| Ydelse | Beskrivelse | Pris i 2026 |
|---|---|---|
| Førsyn | Forundersøgelse før den officielle rapport | 1.000-2.500 kr. |
| Hastesagsgebyr | Levering inden for 48-72 timer | 800-1.200 kr. |
| Revision | Mindre opdatering uden nyt besøg | 500-1.000 kr. |
| Fornyelse efter 6 mdr. | Forlængelse af rapportens gyldighed | 1.500-3.000 kr. |
| Tillæg ved store boliger | Boliger over 200 m² med ekstra timer | 1.000-3.000 kr. |
| Tillæg for ø-kørsel | Ikke-brofaste øer eller lange afstande | 500-2.500 kr. |
| Tillæg for skriftlig udvidet rapport | 20-50% af basisprisen | 1.000-4.500 kr. |
Pr. marts 2025 blev administrationstillægget pr. rapport sat ned som led i en gebyrreduktion fra Erhvervsstyrelsen, hvilket har trukket priserne en smule i den lave retning gennem 2025-2026.
De tre rapporter under huseftersynsordningen bliver ofte forvekslet, men dækker forskellige områder af boligen og har forskellige gyldighedsperioder. Typisk ligger prisen på alle tre samlet mellem 8.500 og 12.500 kr., men det er vigtigt at forstå, hvad hver rapport dækker, før du bestiller.
| Parameter | Tilstandsrapport | Elinstallationsrapport | Energimærke |
|---|---|---|---|
| Typisk pris | 4.500-6.500 kr. | 2.000-3.000 kr. | 2.500-4.500 kr. |
| Gyldighed | 6 måneder | 12 måneder | 10 år |
| Udført af | Beskikket bygningssagkyndig | Autoriseret elinstallatør | Beskikket energikonsulent |
| Lovpligtig? | Nej | Nej | Ja (over 60 m²) |
| Dækker | Synlige skader på bygningen | El-installationernes lovlighed | Boligens energiforbrug |
| Krav for ejerskifteforsikring | Ja | Ja | Nej |
For at sælger kan fritages for det 10-årige mangelsansvar over for køber, skal både tilstandsrapport og elinstallationsrapport foreligge. Energimærket er lovpligtigt ved alle helårsboliger over 60 m², men er ikke en forudsætning for ejerskifteforsikring.
Pr. 1. oktober 2020 erstattede et nyt farvekodet vurderingssystem det gamle K0-K3-system. De fire kategorier giver et hurtigt overblik over, hvor alvorlig en skade er, og hvor presserende den bør udbedres. Kategorien har stor betydning for både prisforhandling og ejerskifteforsikringens dækning.
| Farvekode | Betegnelse | Tidshorisont | Konsekvens |
|---|---|---|---|
| Rød | Kritiske skader | Inden 2 år | Funktionssvigt – risiko for skader på andre bygningsdele |
| Gul | Alvorlige skader | 2-10 år | Funktionssvigt på sigt – kræver udbedring |
| Grå | Mindre alvorlige skader | Ingen akut | Påvirker ikke funktion – primært kosmetisk |
| Sort | Mulige skader | Skal undersøges | Forhold der bør afklares yderligere |
En rød skade kan let koste 50.000-300.000 kr. at udbedre, og det er ofte her, prisforhandlingen mellem køber og sælger bliver intens. Eksempler på røde skader er aktive vandskader, alvorlige sætningsskader og sætningsrevner i fundamentet, eller utætte tagkonstruktioner.
Tilstandsrapporten kan i princippet bestilles året rundt, men der er tydelige sæsonudsving i prisniveau og ventetid. Typisk ligger prisen på det laveste niveau i januar-februar og oktober-november, hvor efterspørgslen er lavest. I forårsmånederne (marts-maj) og sensommeren (august-september) stiger efterspørgslen markant, og priserne kan være 5-10% højere på grund af mange samtidige boligsalg.
I praksis ser vi ofte, at de mest erfarne bygningssagkyndige er booket op flere uger frem i højsæsonen. Bestiller du i lavsæsonen, kan du både spare penge og få en hurtigere levering. Et andet besparelsestips er at bestille rapporten tæt på en konkret køber, så du ikke risikerer at skulle betale for en fornyelse efter 6 måneder.
Selvom prisen på tilstandsrapporten er forholdsvis fast, findes der flere konkrete metoder til at spare 1.500-4.000 kr. uden at gå på kompromis med kvaliteten. Disse råd er baseret på erfaringer fra hundredvis af boligsalg og kan med fordel kombineres for at maksimere besparelsen.
Disse syv råd kan tilsammen reducere den samlede pakkepris med 3.000-6.000 kr. Bemærk dog, at den absolut billigste løsning ikke altid er den bedste – en grundig rapport fra en erfaren bygningssagkyndig kan spare dig for langt større omkostninger senere i salgsprocessen.
Det er altid sælger, der betaler for tilstandsrapporten. Det giver mening, fordi rapporten primært tjener sælgers interesser ved at fritage vedkommende for det 10-årige mangelsansvar over for køber. Sælger skal også bestille rapporten og indhente tilbud på ejerskifteforsikring, som tilbydes køber.
For at sælger reelt fritages for ansvaret, skal vedkommende også betale halvdelen af forsikringspræmien på ejerskifteforsikringen, hvis køber ønsker at tegne den. Forsikringspræmien udgør typisk 7.000-15.000 kr. afhængigt af husets stand og dækningsperiode, så sælger skal regne med en samlet udgift på 12.000-25.000 kr. for hele huseftersynspakken inkl. forsikringsbidrag.
Processen omkring en tilstandsrapport er relativt struktureret og forløber ens uanset boligtype. Fra du bestiller, til den endelige rapport ligger klar, går der typisk 5-10 hverdage. Hele processen er beskrevet trin for trin nedenfor.
Erfarne håndværkere anbefaler, at du sætter god tid af til selve besigtigelsen og er til stede under gennemgangen. Det giver dig mulighed for at give baggrundsoplysninger om tidligere reparationer eller forbedringer, som kan have positiv betydning for rapportens vurderinger.
Reglerne og priserne for tilstandsrapporter varierer markant afhængigt af boligtypen. På almindelige helårshuse fungerer huseftersynsordningen relativt enkelt, men ved sommerhuse, ejerlejligheder og landejendomme er der særlige forhold, der både påvirker pris og praktisk anvendelse.
For sommerhuse er tilstandsrapport ikke lovpligtig, men anbefales for at fritage sælger for det 10-årige ansvar. Prisen ligger typisk på 4.000-6.000 kr. – samme niveau som et mindre helårshus.
For ejerlejligheder er udfordringen, at både selve lejligheden og ejendommens fællesarealer skal gennemgås separat. Det gør det praktisk og økonomisk besværligt, og derfor anvendes ejerskifteforsikring kun ved ca. 0,5% af alle ejerlejlighedssalg. En privat købergennemgang til 3.000-5.000 kr. er ofte et bedre alternativ.
For landejendomme og nedlagte landbrug kræves en mere omfattende gennemgang, fordi der ofte er flere bygninger på matriklen. Hvis erhvervsarealet (lade, udhuse, driftsbygninger) udgør mere end 50% af det samlede areal, kan der ikke tegnes ejerskifteforsikring – så er en erhvervsforsikring nødvendig.
Tilstandsrapporten dækker kun synlige skader og tegn på skader. Den bygningssagkyndige må ikke bryde konstruktioner op eller foretage destruktive undersøgelser. Derfor er der en række situationer, hvor supplerende undersøgelser bliver nødvendige – ofte på baggrund af “sorte” skader (mulige skader) i rapporten, der kræver yderligere afklaring.
Typiske eksempler på supplerende undersøgelser, der ikke er inkluderet i en tilstandsrapport, er jordbundsundersøgelse ved mistanke om sætningsproblemer, radonsikring og radonmåling ved boliger på risikoområder, omfangsdræn ved fugtproblemer omkring fundamentet, samt skimmelsvamp-screening og asbestanalyser i ældre boliger fra før 1980.
Disse undersøgelser kan koste fra 3.000 kr. for en simpel radonmåling op til 25.000-50.000 kr. for en grundig jordbundsundersøgelse. Typisk ligger prisen på de mest udbredte tillægsundersøgelser i intervallet 5.000-15.000 kr. Selvom det øger den samlede udgift, kan det forhindre langt større omkostninger senere – især hvis problemerne ellers først opdages efter overtagelsen.
For at give et konkret indblik i, hvad en tilstandsrapport faktisk koster i 2026, har vi samlet fem reelle priseksempler fra forskellige boligtyper og geografiske områder. Eksemplerne dækker både basisrapporter og samlede pakker og illustrerer, hvor meget pris og pakkesammensætning kan variere.
Eksempel 1: Lejlighed i København, 72 m², bygget 1932
Tilstandsrapport: 4.200 kr. – Pakke med el-rapport: 6.400 kr. Lejlighed med klassiske karnapper og højt til loftet. Rapporten dokumenterede mindre slidte faldstammer som gul markering.
Eksempel 2: Parcelhus i Aarhus, 148 m², bygget 1972
Tilstandsrapport: 5.800 kr. – Komplet pakke: 10.400 kr. Standard parcelhus med tag i god stand efter delvis renovering. Røde markeringer på enkelte vinduer.
Eksempel 3: Sommerhus i Blåvand, 95 m², bygget 1986
Tilstandsrapport: 5.400 kr. – Pakke med el-rapport: 7.800 kr. Saltbelastet vestkystsommerhus med flere gule markeringer på facade og vinduer.
Eksempel 4: Stor villa i Holte, 245 m², bygget 1962
Tilstandsrapport: 7.900 kr. – Komplet+ pakke: 13.500 kr. Stor villa i to etager med kælder og udestue. Inkluderede førsyn og gratis fornyelse.
Eksempel 5: Nedlagt landbrug ved Holstebro, 320 m² + driftsbygninger
Tilstandsrapport: 11.500 kr. – Komplet pakke: 17.200 kr. Krævede ekstra tid grundet flere bygninger og kompleks konstruktion.
Eksemplerne viser, at prisen samlet set kan variere fra ca. 4.000 kr. til over 11.000 kr. for selve tilstandsrapporten – med boligens størrelse, alder og kompleksitet som de tungeste prisdrivere.
Hvis tilstandsrapporten afdækker røde eller gule skader, har du som sælger flere muligheder. Du kan vælge at udbedre skaderne før salget, sætte prisen ned for at afspejle udbedringsudgiften, eller sælge boligen “som beset” og overlade udbedringen til køber.
I praksis ser vi ofte, at sælgere udbedrer kritiske skader, fordi det oftest betaler sig økonomisk. En kritisk skade kan kræve et prisnedslag på 2-3 gange udbedringsomkostningen, fordi købere typisk vil sikre sig mod uforudsete komplikationer. Hvis rapporten eksempelvis viser et nedslidt tag, kan en proaktiv tagudskiftning være bedre end at give 200.000-300.000 kr. i prisnedslag.
For mindre alvorlige skader er en samlet renovering af huset sjældent rentabel før et salg. Her er det ofte bedre at tage en åben dialog med køber og acceptere et mindre prisnedslag, der afspejler den faktiske udbedringsomkostning.
En tilstandsrapport må kun udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen. Alle beskikkede sagkyndige har en byggeteknisk grunduddannelse, mindst 5 års erhvervserfaring fra de seneste 10 år, samt bestået en eksamen i huseftersynsordningen. De har også en lovpligtig ansvarsforsikring, der dækker oversete fejl og mangler.
Når du vælger din bygningssagkyndige, bør du fokusere på erfaring, geografisk dækning, anmeldelser og leveringstid – ikke kun pris. Du kan finde alle beskikkede sagkyndige i din kommune på Erhvervsstyrelsens portal boligejer.dk.
For særligt komplekse boliger eller sager med usikkerhed kan det være en god idé at supplere med en uafhængig byggerådgiver, der kan gennemgå rapporten og give en uvildig vurdering af, om der er behov for yderligere undersøgelser. Det gælder især ældre boliger, ombyggede ejendomme og bygninger med tegn på sætningsskader eller fugtproblemer.
En tilstandsrapport koster typisk 3.500-9.000 kr. i 2026, afhængigt af boligens størrelse og type. Et standard parcelhus på 130-160 m² ligger på 4.500-6.500 kr. Bestiller du en samlet pakke med elinstallationsrapport og energimærke, ligger totalprisen på 8.000-15.000 kr.
En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra indberetningsdatoen. Den bygningssagkyndige skal indberette rapporten senest 14 dage efter besigtigelsen. Hvis salget trækker ud, kan rapporten fornyes for 1.500-3.000 kr.
Det er altid sælger, der betaler for tilstandsrapporten. Rapporten tjener sælgers interesser ved at fritage vedkommende for det 10-årige mangelsansvar, hvis køber tilbydes en ejerskifteforsikring og sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien.
Nej, en tilstandsrapport er ikke lovpligtig. Men uden tilstandsrapport og elinstallationsrapport kan sælger ikke fritages for det 10-årige mangelsansvar, og køber kan ikke tegne ejerskifteforsikring. Derfor bruges rapporten i langt de fleste hussalg.
Tilstandsrapporten dækker boligens synlige byggetekniske skader, mens elinstallationsrapporten dækker el-installationernes lovlighed og sikkerhed. Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder, elinstallationsrapporten i 12 måneder. Begge skal foreligge for at tegne ejerskifteforsikring.
Nej, en tilstandsrapport er ikke lovpligtig på sommerhus, men anbefales for at fritage sælger for det 10-årige mangelsansvar. Prisen ligger typisk på 4.000-6.000 kr. for et standard sommerhus på 50-120 m².
